Con 27 votos de 29 ediles presentes, la Junta Departamental de Maldonado aprobó un Programa de Actuación Integrada para la zona de Piriápolis. Mientras el oficialismo defendió las garantías técnicas y legales del proyecto, la oposición cuestionó la falta de una planificación integral y advirtió sobre los posibles impactos ambientales de la expansión urbana. La discusión reabre una pregunta de fondo: ¿cómo debe crecer el balneario y quién controla las consecuencias de ese crecimiento?
La expansión inmobiliaria de Piriápolis volvió a ocupar un lugar central en la agenda política de Maldonado. Durante la sesión ordinaria de la Junta Departamental del martes 10 de noviembre, ediles del oficialismo y la oposición protagonizaron un extenso debate sobre la aprobación de un nuevo Programa de Actuación Integrada (PAI), uno de los instrumentos previstos por la legislación uruguaya para ordenar determinados procesos de transformación del suelo.
El expediente recibió 27 votos afirmativos entre 29 legisladores presentes, según la información de la sesión aportada a este medio. Sin embargo, el amplio respaldo numérico no eliminó las diferencias sobre el modelo de crecimiento que debería adoptar una de las principales zonas turísticas del departamento.
La discusión expuso dos perspectivas: la necesidad de permitir nuevas inversiones y emprendimientos inmobiliarios, por un lado, y la preocupación por las consecuencias que puede generar una sucesión de urbanizaciones sin una evaluación suficientemente integrada del territorio, por otro.
Detrás del intercambio político aparece una cuestión que trasciende al proyecto aprobado: si las decisiones urbanísticas actuales están acompañadas por una planificación capaz de anticipar las necesidades de infraestructura, movilidad y protección ambiental de las próximas décadas.
La oposición cuestionó una planificación fragmentada
Los ediles frenteamplistas Juan Urdangaray y Leonardo Pereira expresaron cuestionamientos al procedimiento mediante el cual se vienen autorizando desarrollos urbanísticos en la zona de Piriápolis.
Su principal objeción apuntó a lo que consideran una planificación territorial fragmentada, donde diferentes proyectos se analizan y aprueban individualmente sin que exista una visión suficientemente articulada sobre sus efectos conjuntos.
Desde esa perspectiva, cada nuevo fraccionamiento puede incorporar calles, viviendas, servicios e infraestructura, pero su integración con los desarrollos vecinos y con el resto de la ciudad constituye un problema de mayor alcance.
La oposición sostuvo que esta dinámica se aleja de los objetivos de planificación y sostenibilidad establecidos en la Ley Nº 18.308 de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible.
También reclamó avanzar en la culminación del Plan Local de Ordenamiento Territorial de Piriápolis y Solís Grande, considerado una herramienta necesaria para establecer criterios generales sobre los usos del suelo, la expansión urbana y la conservación de áreas ambientalmente sensibles.
No obstante, corresponde distinguir el cuestionamiento político de una eventual irregularidad jurídica. La aprobación de un PAI antes de la finalización de un plan local no demuestra, por sí sola, una violación de la ley. Para determinar si existe incumplimiento es necesario examinar el expediente concreto y su adecuación a los instrumentos territoriales vigentes.
El impacto ambiental acumulado, uno de los principales puntos de discusión
Durante el debate, los representantes opositores hicieron referencia a planteos de organizaciones ambientales que vienen manifestando inquietudes ante el crecimiento inmobiliario de Piriápolis.
Según lo expuesto en sala, petitorios respaldados por más de diez organizaciones advirtieron sobre la necesidad de evaluar los efectos conjuntos de las nuevas urbanizaciones.
Entre las preocupaciones mencionadas se encuentran las posibles alteraciones de los sistemas naturales de drenaje, la presión sobre los cursos de agua, la pérdida de cobertura vegetal y las mayores exigencias sobre la infraestructura vial y de servicios.
La discusión introduce un concepto central para la planificación: el impacto acumulativo.
Un emprendimiento puede presentar soluciones consideradas suficientes dentro de su propio terreno. Sin embargo, cuando varios desarrollos se ejecutan en un mismo entorno, sus efectos combinados pueden ser diferentes de los previstos para cada uno de forma individual.
Por ejemplo, un incremento sostenido de superficies impermeabilizadas podría modificar el escurrimiento de las lluvias. Del mismo modo, el aumento de viviendas puede generar nuevas demandas de saneamiento, abastecimiento de agua y circulación vehicular.
Estos escenarios constituyen riesgos que deben estudiarse, no daños que puedan darse por demostrados sin investigaciones técnicas.
Por ello, la cuestión relevante no consiste únicamente en conocer si cada expediente cuenta con determinados estudios, sino también en establecer si esos documentos contemplan adecuadamente su relación con los proyectos existentes y futuros.
El oficialismo defendió las garantías legales y advirtió sobre las consecuencias de detener inversiones
Desde el Partido Nacional, ediles como Fernando Perdomo y Fabricio Rodríguez defendieron la aprobación del expediente y respaldaron el trabajo técnico realizado durante su tramitación.
Los representantes oficialistas sostuvieron que la iniciativa cumplió las exigencias legales correspondientes y que atravesó instancias de evaluación de la Intendencia de Maldonado y del Ministerio de Ambiente.
En ese sentido, defendieron la actuación de los organismos competentes y cuestionaron que se pusiera en duda la viabilidad del desarrollo pese a los procedimientos administrativos realizados.
Otro de los argumentos fue el impacto que podría tener una suspensión general de nuevas autorizaciones hasta la culminación del Plan Local de Ordenamiento Territorial.
Según esta posición, una medida cautelar de esas características podría prolongarse durante años, afectando inversiones, emprendimientos y oportunidades vinculadas a la actividad económica de la zona.
El oficialismo también cuestionó la estrategia de la oposición, señalando que los reparos manifestados públicamente no habrían estado acompañados, según sus afirmaciones, por los correspondientes recursos administrativos para detener los proyectos.
Este último argumento introduce otra dimensión del debate: la diferencia entre formular objeciones políticas, ejercer controles legislativos y promover impugnaciones mediante los mecanismos jurídicos disponibles.
La ausencia de un recurso administrativo no invalida necesariamente una observación técnica o ambiental. Del mismo modo, una crítica política no constituye por sí misma prueba de que una autorización haya sido otorgada de forma irregular.
¿Qué establece realmente la legislación uruguaya?
La Ley Nº 18.308 regula el ordenamiento territorial y el desarrollo sostenible en Uruguay.
Su artículo 21 establece que los Programas de Actuación Integrada son instrumentos destinados a organizar procesos de transformación de sectores del suelo, incorporando criterios de planificación, ejecución, regulación y protección del territorio.
La normativa también contempla obligaciones relacionadas con la urbanización, las cesiones de terrenos y la distribución de beneficios y cargas entre los involucrados.
Pero existe un aspecto particularmente relevante para este debate.
Las modificaciones legales introducidas en los últimos años distinguen dos modalidades: los PAI abreviados y los PAI complementarios.
Los abreviados pueden aplicarse a sectores previamente definidos como potencialmente transformables que cumplan determinadas condiciones territoriales. La legislación vigente dispone que, en esos casos, no se requiere una nueva aprobación de evaluación ambiental estratégica, aunque sí deben cumplirse otros requisitos, incluida una instancia de participación pública.
Los complementarios, por su parte, están sujetos a un procedimiento más amplio cuando se trata de transformaciones no contempladas en los términos previstos por la planificación anterior.
Estas diferencias fueron reglamentadas mediante el Decreto Nº 128/026, aprobado en junio de 2026.
Por lo tanto, para evaluar las garantías ambientales y administrativas del expediente aprobado resulta indispensable conocer a qué modalidad pertenece, cuáles fueron los estudios presentados y qué resoluciones emitieron los organismos competentes.
La existencia de una autorización administrativa no demuestra automáticamente la inexistencia de impactos ambientales. Pero tampoco alcanza con expresar preocupaciones generales para concluir que un proyecto incumple la normativa.
Ambas afirmaciones requieren evidencia.
Un plan local todavía en elaboración
Uno de los aspectos que aporta mayor relevancia a la discusión es la situación del Plan Local de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible de Piriápolis–Solís Grande.
La Intendencia de Maldonado lo incluye en su sitio oficial entre los instrumentos en proceso de elaboración.
Durante 2026 se realizaron instancias de diálogo con la comunidad y se difundieron materiales técnicos vinculados al territorio y sus sistemas hídricos.
La existencia de este proceso muestra que el propio Gobierno departamental reconoce la necesidad de desarrollar herramientas de planificación para la región.
Sin embargo, también surge una interrogante: ¿cómo se articulan los proyectos que reciben autorización durante la elaboración de ese plan con los lineamientos que finalmente establecerá el instrumento?
La respuesta requiere conocer el alcance de la planificación vigente, los criterios utilizados para cada autorización y las previsiones sobre infraestructura futura.
La discusión tampoco comenzó en noviembre.
El 13 de octubre, durante otra sesión de la Junta Departamental, el edil colorado Ignacio Garateguy planteó inquietudes relacionadas con la capacidad de saneamiento de Piriápolis ante los nuevos fraccionamientos. Su intervención hizo referencia a preocupaciones de organizaciones vecinales y ambientales, y reclamó información para evaluar la infraestructura disponible.
Posteriormente, el 27 de octubre, el Legislativo departamental aprobó otro expediente, correspondiente al fraccionamiento Pueblo Arena. En aquella oportunidad, el debate se concentró especialmente en las conexiones viales con desarrollos próximos.
Se trata de antecedentes distintos del expediente considerado el 10 de noviembre, pero que permiten identificar una preocupación recurrente: la necesidad de coordinar las decisiones urbanísticas entre diferentes sectores del territorio.
Desarrollo económico y protección ambiental: una discusión que no debería reducirse a dos extremos
La discusión suele presentarse como una confrontación entre quienes impulsan el desarrollo inmobiliario y quienes pretenden proteger el ambiente.
Sin embargo, los objetivos no son necesariamente incompatibles.
La actividad de la construcción puede generar empleo, movilizar inversiones y ampliar la oferta habitacional. Estos beneficios son relevantes para cualquier administración departamental y merecen ser considerados.
Al mismo tiempo, el crecimiento urbano exige inversiones públicas y privadas en calles, drenaje, saneamiento, abastecimiento de agua y mantenimiento de servicios.
Cuando esas necesidades no se anticipan correctamente, pueden surgir costos que exceden al emprendimiento original y terminan afectando a los residentes, a los organismos públicos o al conjunto de la comunidad.
De ahí la importancia de conocer no solamente los beneficios esperados de cada proyecto, sino también quién financiará las obras necesarias, cuáles serán sus plazos y qué mecanismos permitirán controlar su cumplimiento.
La discusión sobre sostenibilidad también involucra las características que hacen de Piriápolis un lugar atractivo para vivir, invertir y visitar: su paisaje, sus cerros, sus espacios naturales y su identidad urbana.
Preservar esas condiciones no implica necesariamente impedir nuevos desarrollos. Supone determinar bajo qué reglas pueden realizarse y qué límites deben respetarse.
El papel de los vecinos y la transparencia de las decisiones
Otro de los puntos cuestionados durante la sesión fue la relación entre la participación ciudadana y las decisiones que finalmente adopta el órgano legislativo.
La oposición señaló una aparente contradicción entre recibir a colectivos ambientales, escuchar sus objeciones y posteriormente respaldar proyectos que esos mismos colectivos cuestionan.
Sin embargo, la participación ciudadana no constituye por sí misma un mecanismo de veto.
Los representantes departamentales pueden adoptar decisiones diferentes de las solicitadas por las organizaciones sociales, siempre dentro de sus competencias.
La exigencia democrática es que esas decisiones puedan ser explicadas, fundamentadas y sometidas al escrutinio público.
Por eso resulta importante que los ciudadanos tengan acceso a los estudios, informes, respuestas a observaciones y fundamentos que sostienen cada resolución.
La transparencia no se limita a habilitar espacios para escuchar planteos. También implica permitir que la población conozca cómo fueron considerados y por qué se adoptó una determinada decisión.
Una votación que no cierra el debate
Con 27 votos afirmativos de 29 presentes, la Junta Departamental aprobó el expediente tratado el 10 de noviembre.
El resultado expresa un respaldo mayoritario a la iniciativa, aunque no resuelve las diferencias sobre la estrategia de ordenamiento territorial que debería orientar el crecimiento de Piriápolis.
La discusión deja cuestiones que requieren respuestas documentadas: qué efectos pueden producir los desarrollos proyectados en conjunto, qué capacidad tienen las infraestructuras existentes, cuáles son las obligaciones de los promotores y cómo se integrarán las autorizaciones actuales con el futuro Plan Local.
También plantea un desafío para las autoridades y la oposición: sostener un debate basado en información técnica verificable, capaz de superar las acusaciones políticas y ofrecer a la ciudadanía elementos concretos para evaluar cada decisión.
El desarrollo urbano constituye una actividad legítima y necesaria. Su sostenibilidad, en cambio, depende de que las decisiones presentes contemplen las condiciones de vida y las necesidades de las generaciones futuras.
El verdadero desafío para Piriápolis no parece ser elegir entre crecer o conservar, sino establecer cómo crecer sin comprometer los recursos y las características del territorio que hacen posible su desarrollo.